Vous envisagez d’acheter un bien immobilier en couple, mais l’un de vous seulement peut emprunter auprès d’une banque ? Cette situation peut sembler complexe, mais il existe des solutions pour acheter à deux avec un seul emprunteur. Découvrez les différentes options qui s’offrent à vous et leurs implications juridiques et financières.
La mise en place d’une indivision
L’indivision est la solution la plus courante pour acheter à deux avec un seul emprunteur. Elle consiste à ce que les deux personnes achètent ensemble le bien immobilier, sans être mariés ni pacsés. Dans ce cas, chacun est propriétaire d’une quote-part du bien, en fonction de sa contribution financière. L’emprunteur sera donc propriétaire d’une part plus importante que l’autre personne.
Cependant, l’indivision présente certains inconvénients. Tout d’abord, elle nécessite une bonne entente entre les co-indivisaires car toute décision concernant le bien (vente, travaux, etc.) doit être prise à l’unanimité. De plus, en cas de conflit ou de séparation, la vente du bien peut être difficile à mettre en œuvre si l’un des co-indivisaires refuse de vendre sa part.
Pour sécuriser davantage cette solution, il est possible de rédiger une convention d’indivision. Ce document établit les droits et obligations de chaque indivisaire et permet de prévoir les modalités de sortie de l’indivision en cas de désaccord.
Le recours à la Société Civile Immobilière (SCI)
La Société Civile Immobilière (SCI) est une autre solution pour acheter à deux avec un seul emprunteur. Elle consiste à créer une société dont l’objet est la gestion d’un patrimoine immobilier. Les deux personnes deviennent alors associées de la SCI et détiennent des parts sociales proportionnelles à leur apport financier.
L’avantage de la SCI réside dans sa souplesse : les décisions concernant le bien sont prises en fonction des parts sociales détenues par chaque associé, ce qui évite les blocages liés à l’unanimité requise en indivision. De plus, en cas de séparation, les parts sociales peuvent être plus facilement cédées ou rachetées par l’autre associé.
Toutefois, créer une SCI implique des formalités administratives et des frais supplémentaires (rédaction des statuts, immatriculation au registre du commerce, etc.). Par ailleurs, si la SCI contracte un emprunt immobilier auprès d’une banque, cette dernière exigera souvent la caution personnelle des associés.
Le mariage ou le PACS
Afin d’éviter les problèmes liés à l’indivision ou à la création d’une SCI, il est possible d’envisager le mariage ou le Pacte civil de solidarité (PACS). Dans ces deux cas, le bien immobilier est acquis en communauté et les deux conjoints ou partenaires sont considérés comme propriétaires du bien, même si un seul emprunteur est présent.
En cas de mariage, le régime matrimonial choisi aura une incidence sur la répartition des biens en cas de divorce. Par exemple, avec le régime de la séparation de biens, chaque époux conserve la propriété des biens qu’il a acquis avant ou pendant le mariage, y compris les remboursements d’emprunt effectués par un seul emprunteur.
En cas de PACS, les partenaires peuvent choisir entre le régime légal de l’indivision (chaque partenaire est propriétaire pour moitié du bien) ou un régime conventionnel de séparation des biens. Dans ce dernier cas, il est possible d’établir une convention précisant la répartition des biens en cas de rupture du PACS.
Les impacts financiers
Acheter à deux avec un seul emprunteur peut avoir des conséquences financières importantes. Tout d’abord, l’emprunteur unique doit supporter seul le coût du crédit immobilier et les frais afférents (intérêts, assurance emprunteur, etc.). De plus, en fonction de la solution choisie (indivision, SCI, mariage ou PACS), les droits de mutation à titre onéreux (frais de notaire) et l’imposition sur les revenus locatifs ou les plus-values immobilières peuvent varier.
Il est donc essentiel d’anticiper ces impacts et de solliciter l’avis d’un professionnel (notaire, avocat, expert-comptable) pour évaluer les avantages et inconvénients de chaque solution en fonction de votre situation personnelle et patrimoniale.
En somme, acheter à deux avec un seul emprunteur est possible, mais cela implique de choisir entre différentes solutions (indivision, SCI, mariage ou PACS) et d’en mesurer les conséquences juridiques et financières. Avant de vous lancer dans un tel projet immobilier, n’hésitez pas à vous faire conseiller par des professionnels pour sécuriser votre investissement et optimiser la gestion de votre patrimoine.