Vous envisagez d’acheter un bien immobilier, que ce soit pour y habiter ou pour investir ? Il est essentiel de réaliser un bilan avant achat afin d’évaluer les risques et les opportunités liés à cette acquisition. Cet article vous présente les différentes étapes clés pour construire un bilan complet et éclairé avant de franchir le pas.
Évaluer la situation financière personnelle
Avant toute chose, il convient d’établir un bilan financier personnel, c’est-à-dire une analyse de sa propre situation financière. Pour cela, il faut prendre en compte ses revenus, ses dépenses courantes, son épargne disponible et sa capacité d’emprunt. Cela permet de déterminer le budget maximal que l’on peut consacrer à l’achat immobilier.
La capacité d’emprunt est un élément crucial dans cette évaluation. Elle dépend notamment du niveau de revenus, de la durée du prêt souhaitée et des taux d’intérêt pratiqués par les banques. Plusieurs outils en ligne permettent d’estimer sa capacité d’emprunt en fonction de ces critères.
Analyser le marché immobilier local
Une fois le budget fixé, il est indispensable de se pencher sur le marché immobilier local afin de déterminer si celui-ci correspond à ses attentes et à ses contraintes budgétaires. Pour cela, il faut étudier les prix moyens pratiqués dans la zone géographique visée, les perspectives d’évolution des prix et la demande locative si l’achat est destiné à devenir un investissement locatif.
Des professionnels de l’immobilier tels que les notaires, agents immobiliers ou encore les chambres des métiers et de l’artisanat peuvent fournir des informations précieuses sur le marché local. Il est également possible de consulter des sites spécialisés qui proposent des statistiques détaillées et régulièrement actualisées.
Vérifier la qualité du bien immobilier
L’étape suivante consiste à évaluer la qualité du bien immobilier en question. Pour cela, il faut notamment vérifier :
- L’état général du logement : une visite approfondie permet d’identifier d’éventuels problèmes (humidité, fissures, isolation, etc.) qui pourraient nécessiter des travaux importants et coûteux.
- La performance énergétique : le diagnostic de performance énergétique (DPE) est un document obligatoire lors de la vente ou de la location d’un logement. Il renseigne sur la consommation d’énergie du bien et son impact sur l’environnement. Un logement peu énergivore sera en général plus confortable et moins coûteux en charges.
- Les charges de copropriété : si le bien se situe dans une copropriété, il est essentiel de se renseigner sur le montant des charges, les travaux à venir et l’état général de l’immeuble. Des charges élevées ou des travaux importants peuvent influer sur la rentabilité d’un investissement locatif.
Anticiper les coûts annexes
L’achat d’un bien immobilier engendre des coûts annexes qu’il ne faut pas négliger. Parmi ceux-ci figurent :
- Les frais de notaire : ils représentent en moyenne 7 à 8% du prix de vente pour un bien ancien et environ 3% pour un logement neuf. Ils sont dus au moment de la signature de l’acte authentique de vente.
- La taxe foncière : elle est due chaque année par le propriétaire du bien et varie en fonction de la valeur locative cadastrale du logement et des taux d’imposition votés par les collectivités locales.
- L’assurance emprunteur : elle garantit le remboursement du prêt immobilier en cas de décès, d’invalidité ou d’incapacité de travail. Son coût dépend notamment du montant emprunté, de la durée du prêt et des garanties souscrites.
Réaliser une étude de rentabilité pour un investissement locatif
Pour ceux qui souhaitent réaliser un investissement locatif, il est important d’évaluer la rentabilité potentielle du bien immobilier. Pour cela, il faut prendre en compte :
- Le montant du loyer : il dépend du marché locatif local et des caractéristiques du bien (surface, équipements, etc.). Il est possible de consulter les indices de référence des loyers (IRL) publiés par l’Insee pour estimer le niveau de loyer pratiqué dans la zone concernée.
- Les charges locatives : elles comprennent notamment la taxe foncière, les charges de copropriété et les frais d’entretien du logement. Il est important de les intégrer dans le calcul de la rentabilité pour éviter les mauvaises surprises.
- Les avantages fiscaux : certains dispositifs fiscaux tels que la loi Pinel ou le dispositif Malraux permettent de bénéficier de réductions d’impôt sur le revenu en contrepartie d’un investissement locatif sous certaines conditions. Ces avantages peuvent améliorer significativement la rentabilité du projet.
La rentabilité brute d’un investissement locatif se calcule en divisant le montant annuel des loyers perçus par le prix d’achat du bien (frais annexes inclus). La rentabilité nette prend également en compte les charges locatives et les avantages fiscaux éventuels.