Face à la flambée des prix de l’immobilier et aux difficultés d’accès au logement pour une grande partie de la population, l’encadrement des loyers est une mesure mise en place par le gouvernement français pour tenter de réguler le marché locatif. Dans cet article, nous décryptons les zones tendues où cette mesure s’applique, ainsi que ses modalités et son impact sur la location.
Qu’est-ce que l’encadrement des loyers ?
L’encadrement des loyers est une politique publique visant à limiter les augmentations de loyer lors de la signature d’un nouveau bail ou lors du renouvellement d’un bail existant. Cette mesure concerne uniquement les zones tendues, c’est-à-dire les zones où la demande de logements est particulièrement élevée par rapport à l’offre disponible. L’encadrement des loyers a été instauré par la loi ALUR (Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) en 2014, puis révisé et renforcé par la loi ELAN (Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique) en 2018.
Les zones tendues concernées
Les zones tendues sont définies par un arrêté préfectoral qui prend en compte plusieurs critères, tels que le niveau des loyers, le taux de vacance locative et la croissance démographique. En France, on compte actuellement 28 agglomérations classées en zone tendue, parmi lesquelles on retrouve notamment Paris, Lyon, Marseille, Lille, Bordeaux, Toulouse et Nice. Dans ces zones, l’encadrement des loyers s’applique à toutes les locations de logements vides ou meublés, à l’exception des logements neufs ou rénovés qui ont fait l’objet d’une demande de permis de construire après le 31 juillet 2014.
Les modalités de l’encadrement des loyers
L’encadrement des loyers se traduit par la fixation d’un loyer de référence, d’un loyer de référence majoré et d’un loyer de référence minoré pour chaque type de logement (studio, deux pièces, trois pièces…) et pour chaque secteur géographique au sein des zones tendues. Ces montants sont exprimés en euros par mètre carré de surface habitable et sont révisés chaque année au 1er janvier.
Ainsi, lors de la signature d’un nouveau bail ou du renouvellement d’un bail existant, le propriétaire ne peut pas fixer un loyer supérieur au loyer de référence majoré. De plus, le locataire peut demander une diminution du loyer si celui-ci est supérieur au loyer de référence majoré et si la demande est faite dans un délai de trois mois après la signature du bail ou dans un délai d’un mois après le renouvellement du bail.
En revanche, le propriétaire peut fixer un loyer supérieur au loyer de référence si son logement présente des caractéristiques particulières (localisation exceptionnelle, équipements haut de gamme, etc.) justifiant un complément de loyer. Ce complément de loyer doit néanmoins être dûment justifié et mentionné dans le contrat de bail.
L’impact de l’encadrement des loyers sur la location
Depuis sa mise en place, l’encadrement des loyers fait l’objet de débats quant à son efficacité et ses conséquences sur le marché locatif. D’un côté, les partisans de cette mesure estiment qu’elle contribue à réduire les inégalités entre locataires et à faciliter l’accès au logement pour les ménages les moins aisés. Selon une étude réalisée par l’Observatoire des Loyers de l’Agglomération Parisienne (OLAP) en 2018, l’encadrement des loyers aurait ainsi permis de limiter la hausse des loyers à Paris à 1 % en moyenne entre 2015 et 2017.
D’un autre côté, les critiques de l’encadrement des loyers soulignent que cette mesure peut inciter certains propriétaires à ne pas mettre leur logement en location ou à opter pour une location de courte durée (type Airbnb), réduisant ainsi l’offre locative disponible. Par ailleurs, certains estiment que cette régulation du marché a pour effet d’entretenir la pénurie de logements et d’alimenter la hausse des prix dans les zones non concernées par l’encadrement.
En somme, si l’encadrement des loyers apparaît comme une réponse partielle aux problèmes d’accès au logement dans les zones tendues, il convient de l’aborder avec nuance et de ne pas négliger d’autres leviers tels que la construction de logements sociaux ou la réhabilitation du parc immobilier existant.